Чтобы поддерживать жилой фонд в нормальном состоянии, опережая разрушительные процессы, нужны научные изыскания и новые методы реконструкции зданий. Заполярные строители, как в книге Льюиса Кэрролла, должны «бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте». О том, какие реновации предлагают норильские проектировщики, рассказал директор НПО «ФУНДАМЕНТ» Али Керимов.
- Али Гасанович, каковы сейчас реалии и перспективы Норильска с точки зрения его основ, то есть грунтов?
— Норильск построен на мерзлоте, и с этим надо считаться. Предостережения мерзлотников не новы, и хотя не все верят в опасность, статистика — вещь упрямая: за последние 50 лет в черте города температуры грунтов повысились на два градуса. Если в абсолютных цифрах, то, к примеру, на глубине 10 метров, где меньше влияние сезонных колебаний, было –4 градуса, а стало –2, и процесс этот в последние годы ещё ускоряется. Конечно, в городе на мерзлоту влияет в основном антропогенный фактор, но есть и глобальные изменения, действующие во всей зоне многолетнемёрзлых грунтов на планетарном уровне.
Мы понимаем, что наши дома изнашиваются, что подходит время для их массовой реконструкции. Когда речь заходит о строительстве в городе, мы говорим о реновациях, зачастую подразумевая снос старых зданий и строительство на их месте новых. Но если посмотреть в словаре, то реновация — это процесс улучшения без разрушения целостности структуры. Не обязательно сносить всё здание до ростверка, как мы уже привыкли. Мне кажется, более перспективен вариант модернизации — переделки уже существующих зданий под современные требования, от планировки до санитарных и противопожарных норм.
Наиболее подходят для модернизации кирпичные хрущёвки и сталинки. У них свободные объёмно–планировочные решения, и все внутренние перегородки можно демонтировать. Кроме того, сталинки по шкале надёжности фундаментов на первом месте. А самые ненадёжные — хрущёвки и гостинки, построенные в 1970–1980 годах, когда из–за скорости строительства упускали из вида качество. По статистике средний возраст снесённых зданий в Норильске — всего 30 лет. То есть они были построены в те самые 1970–1980–е годы. В любом случае перед модернизацией сначала нужно оценить надёжность оснований и фундаментов, оценить их перспективность в этом вопросе. Отмечу, кстати, что фундамент здания в Заполярье — очень дорогостоящая вещь. Его цена — это 20–30% от общей стоимости постройки. Для сравнения: на материке эта цифра составляет максимум 10%.
— Первый пример такой модернизации — это торговый центр «Сити» на Ленинском проспекте, 42?
— Да, и пока единственный. Раньше там было семейное общежитие с подъездно–коридорной системой, с комнатами по 8 м2, с общими душевыми в конце коридора. Дом был аварийным, и его планировка не соответствовала современным нормам. После переезда жильцов здание частично пустовало, что ускоряло процесс разрушения. Но расположение дома в самом центре города подталкивало к скорейшей его модернизации. И я предложил инвестору идею перестроить здание, не снося его целиком.
Эскиз модернизации торгового центра «Сити» был представлен на Градостроительном совете
в 2016 году.
Сложность реконструкции любой жилой хрущёвки под торговый объект — в несущей стене по центру здания. Расстояние от неё до наружных стен всего шесть метров — это слишком мало для перепланировки под просторные торговые залы. Вот что останавливало всех инвесторов. В случае с этим домом тоже сначала планировалось снести его до ростверка и отстроить заново с нужными размерами. Но стоимость демонтажа, отсутствие в Норильске собственной базы стройматериалов и завоз всего необходимого для строительства с материка — всё это подтолкнуло к модернизации. Решая проблему несущей стены, мы предварительно переопёрли плиты перекрытий, возвели новые балочно–ригельные системы и демонтировали стену. Межэтажные перекрытия были в хорошем состоянии, но их также частично разобрали для придания дополнительного объёма помещениям. В итоге второй и четвёртый этажи были сделаны антресольными, а пятый полностью демонтирован и отстроен заново из облегчённых конструкций с остеклением. Всё это снизило нагрузку на грунты примерно на 30 процентов. При этом проект был реализован всего за год: первые планировочные проработки начались в мае 2017 года, к декабрю был закончен строймонтаж, а в мае 2018 года состоялось открытие нового торгового центра.
В этом проекте модернизации хрущёвки наружные конструкции выдвигаются вперёд, за счёт чего увеличивается жилая площадь.
— Значит, любое здание в Норильске можно так или иначе модернизировать?
— Любое, если это позволяет состояние грунтов и фундамента, если можно сохранить несущую способность оснований путём геотехнических решений или снижением нагрузок, например, снизив первоначальную этажность. Гостинки, скажем, можно переделать под хостелы. Их основная проблема тоже в стенах, но уже в наружных. Они были сделаны из газозолобетонных плит, срок службы которых давно истёк. Есть идея заменить их панелями из более лёгких материалов без демонтажа самого здания. Что касается сталинок, то опыт их полной реконструкции с сохранением исторического облика уже был в Норильске, вспомним дома на ул. Б. Хмельницкого, 1, и ул. Кирова, 1. Но здесь встаёт вопрос стоимости таких проектов: для них нужны серьёзные инвестиции, в случае с вышеназванными домами это были бюджетные средства, частный инвестор такой проект не потянет и не окупит.
• Термин «вечная мерзлота» учёными не используется — нет ничего вечного. Правильнее говорить «многолетнемёрзлые грунты», где частица «много» — это величина переменная.
• Первые строители Норильска столкнулись с тем, что любое отапливаемое здание растепляет под собой мерзлоту, т. е. «пилит сук, на котором стоит». Чтобы избежать этого, стали рыть котлованы, добираясь до скального основания и устанавливая на него фундаменты. Этот способ тем сложнее, чем глубже залегает скала: в худших случаях котлованы углублялись на 15–20 метров.
• Норильские инженеры–строители доказали, что и многолетнемёрзлые грунты могут быть надёжным основанием. Они придумали метод вмораживания свай в мерзлоту без опоры на скалу, за что в 1966 году получили Ленинскую премию. Однако одних методов строительства мало, нужно соблюдать правила эксплуатации таких зданий.
Вообще, мы с коллегами–единомышленниками уже проработали концепцию модернизации для целого микрорайона города. Аварийные здания появляются в разное время в разных местах, но мы предлагаем подойти к вопросу системно и планово: взять под реконструкцию целый микрорайон из 5–10 домов. Например, микрорайон в границах улиц Б. Хмельницкого, Павлова и Кирова. Это исторический центр города, застроенный сталинками, но уже имеющий три расселённых дома и ростверк. Начать модернизацию нужно с них, а после ремонта переселить туда людей из следующих домов этого же района, подлежащих реконструкции. И таким веерным способом мы планово модернизируем весь микрорайон. При этом и люди остаются жить внутри одного квартала, и получится сэкономить на плановом подходе и использовании уже имеющихся фундаментов. Таким образом, можно начать модернизацию в масштабе всего города.
Кирпичные хрущёвки подходят для модернизации.
Светлана Гунина
